Rien qu'en Île-de-France, 4,5 millions de km² de bureaux sont inoccupés, certains depuis plusieurs années.Il est toutefois possible de les transformer en logements, mais le développement de cette pratique se heurte à plusieurs freins.Regardez ce reportage du 20H de TF1.
En voyant ces immeubles de bureaux vides, ces milliers de mètres carrés inoccupés, parfois depuis des années, ou encore ces nombreuses pancartes "à louer" sur les façades, vous vous êtes peut-être déjà posé cette question : et si on les utilisait pour en faire des logements ?
C'est précisément l'objectif du propriétaire de 7000 m² de bureaux à Courbevoie, en banlieue parisienne, que notre équipe rencontre dans le reportage en tête de cet article. Ce jour-là, Charles de Guerry, de la société Meanings Capital Partners, a rendez-vous avec son architecte. Si une construction annexe sera démolie, le bâtiment principal, lui, sera conservé et réhabilité. Et pour arriver à un total de 600 logements, deux autres immeubles sortiront de terre. Mais pour que le projet voit le jour, il y a un préalable : la structure du logement. Première condition, la largeur totale du plancher. Ici, on compte 16 mètres d'une extrémité à l'autre du bâtiment. Suffisant pour créer des logements de part et d'un couloir. Une configuration de l'espace qui permettra de caser une dizaine de studios.
Faire du neuf sur de l'ancien, c'est surtout parfois beaucoup plus rentable. "On pense qu'ici, du logement se revend entre 20% et 30% de plus que du bureau", estime Charles de Guerry. Car depuis le Covid et la montée en puissance du télétravail, des milliers de mètres carrés de bureaux se sont libérés. En Île-de-France, par exemple, 15% sont aujourd'hui vacants.
Ce qui freine
C'est le cas de l'immeuble de Suresnes, en première couronne parisienne, où se poursuit notre reportage. "Nous avons un locataire qui occupe 40% des surfaces, mais le reste est malheureusement vide", indique Cristel Zordan, directrice générale de la Société de la Tour Eiffel, spécialiste de l'immobilier d'entreprise. Au total, 5000 mètres carrés à louer qui ne trouvent pas preneur depuis deux ans. Pourtant, la propriétaire a investi plusieurs millions d'euros de travaux pour moderniser les locaux. "On a installé une conciergerie digitale, la salle de sport, un café. L'idée, c'est d'avoir cet espace qui soit un espace de convivialité pour l'ensemble des locataires de l'immeuble", fait-elle valoir.
Mais malgré ces efforts, pas un locataire. La solution serait là aussi de tout transformer en logements. La structure du bâtiment le permet et la propriétaire peut financer des travaux. "On a la conviction que ça aurait parfaitement du sens en logements, poursuit Cristel Zordan. Pas nécessairement en logements familiaux, même si ça peut être une partie, mais aussi en logements étudiants et seniors. Aujourd'hui, on a présenté ce projet-là à la Ville. Pour l'instant, il n'est pas faisable dans le PLU actuel..."
Pourquoi un refus de permis de construire ? Car l'arrivée de nouveaux habitants nécessite de créer de nouvelles infrastructures. Et selon la mairie, c'est aujourd'hui impossible. "On n'a plus d'endroit à Suresnes où créer une nouvelle crèche, où créer une nouvelle école, où créer des gymnases, où créer les infrastructures nécessaires pour ces nouveaux habitants, pour les accueillir dans de bonnes conditions", explique Vianney Raskin, adjoint au maire (LR) de Suresnes.
Réduire la surface de bureaux, c'est surtout aussi se priver de recettes fiscales importantes. Au mètre carré. Une entreprise rapporte beaucoup plus de taxes qu'un habitant. Enfin, certains propriétaires de bureaux, eux, ne sont pas encore prêts à les transformer en logements, surtout quand l'immeuble est récent. Pour rentabiliser leur investissement, ils préfèrent souvent attendre que le marché se retourne.